Actualizado abril 2026
Inmobiliario
El propietario tiene 1 mes desde la entrega de las llaves para devolverte la fianza del alquiler (art. 36.4 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos). Si se retrasa, la cantidad pendiente devenga el interés legal del dinero (3,25% anual en 2025-2026) hasta el pago efectivo. Solo puede retener una parte si hay daños distintos al desgaste por uso normal, y debe justificarlos. Si no devuelve nada o retiene de forma abusiva, puedes reclamar por burofax, ante el organismo autonómico de depósito y, si es necesario, por juicio verbal (sin abogado ni procurador hasta 6.000 €).
Respuesta rápida
Si tu casero no te devuelve la fianza en 30 días desde la entrega de llaves, hay tres pasos: 1) burofax con acuse y plazo de 10-15 días; 2) reclamación al organismo autonómico donde se depositó (INCASÒL, IBAVI, AVRA, etc.); 3) demanda de juicio verbal en el juzgado de primera instancia. Plazo de prescripción: 5 años (art. 1.964 CC). El propietario solo puede retener por daños probados, no por desgaste normal.
Datos clave
- ■Plazo de devolución: 1 mes desde la entrega de llaves (art. 36.4 LAU)
- ■Importe legal: 1 mensualidad (vivienda) o 2 (uso distinto) — art. 36.1 LAU
- ■Intereses por demora: interés legal del dinero (3,25% en 2026) desde el día siguiente al mes de plazo
- ■Vía judicial: juicio verbal (sin abogado ni procurador para cantidades hasta 6.000 €)
- ■Plazo para reclamar: 5 años desde la fecha en que debió devolverse (art. 1.964 CC)
- ■Carga de la prueba: el propietario debe justificar cualquier retención (facturas, peritación)
En este artículo
Antes de empezar: contexto
La fianza es uno de los puntos donde más conflictos hay al terminar el contrato. Si tu casero la retiene completa o parcialmente sin justificación, está incumpliendo el art. 36 LAU. Para entender el resto de tus derechos como inquilino —duración del contrato, subidas, prórroga— consulta primero la guía de derechos del inquilino bajo la Ley de Vivienda. Aquí nos centramos en cómo recuperar el dinero de tu fianza.
¿Cuándo debe devolverte la fianza?
El plazo legal es 1 mes desde la entrega de las llaves. La cuenta empieza el día que entregas físicamente la posesión, no el día en que vence el contrato. Lo establece el art. 36.4 LAU y se aplica a todo arrendamiento de vivienda habitual posterior a 1995.
Para fijar la fecha de entrega es importante hacer un acta de entrega firmada por las dos partes, con detalle del estado de la vivienda y de los suministros. Sin acta, demostrar la fecha exacta complica la reclamación. Si el casero rehúsa firmar, manda burofax con acuse devolviendo las llaves y comunica el día y la hora; ese burofax sirve como prueba.
Lo que dice la ley
«El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución». — art. 36.4 LAU
Retenciones legítimas vs abusivas
El propietario solo puede retener parte de la fianza cuando hay daños distintos del desgaste normal por uso o cantidades pendientes de pago (suministros, comunidad si así estaba pactada). Y aun así, debe justificar cada retención con factura, presupuesto o peritación. La carga de la prueba es suya.
La jurisprudencia menor de las Audiencias Provinciales es uniforme en este punto: el desgaste por uso normal de la vivienda no se descuenta. Pintar paredes blancas, limpiar marcas de muebles, sustituir focos fundidos o reparar pequeñas rozaduras se consideran obligaciones del propietario, no del inquilino. Lo que sí descuenta: agujeros de taco grandes sin tapar, manchas que no salen con limpieza ordinaria, cristales rotos, electrodomésticos averiados por mal uso.
| Concepto | ¿Descontable? | Notas |
|---|---|---|
| Pintar paredes en color neutro | No | Es desgaste por uso. Sí descontable si pintaste de color exótico |
| Pequeños agujeros de cuadros | No | Uso normal. Distinto si dejas tacos grandes sin tapar |
| Limpieza profesional al salir | Solo si está pactada | No es obligatoria salvo cláusula explícita |
| Suministros pendientes | Sí | Solo con factura y consumo a tu nombre durante la estancia |
| Cristal roto, sanitario partido | Sí | Daño identificable. Necesita factura de reparación |
| Electrodoméstico averiado | Solo por mal uso | Por desgaste o vida útil agotada lo asume el propietario |
| Renta del último mes | No | La fianza no compensa rentas: la renta se paga por separado |
Importante
Algunos caseros intentan compensar la fianza con la renta del último mes. Es una práctica que no debes aceptar como inquilino: si después aparece un daño, el propietario perderá la garantía y reclamará por su cuenta, lo que complica la vida a ambos. Lo correcto es pagar la última renta y recuperar la fianza después.
El depósito autonómico de la fianza
La LAU obliga al arrendador a depositar la fianza en el organismo autonómico competente. El plazo varía por CCAA pero suele rondar el mes. Cuando el casero no devuelve, el organismo de depósito es la primera vía rápida de reclamación, antes incluso del juzgado.
| CCAA | Organismo | Web |
|---|---|---|
| Cataluña | INCASÒL | incasol.cat |
| Madrid | Agencia de Vivienda Social (AVS) | comunidad.madrid |
| Andalucía | AVRA | juntadeandalucia.es/avra |
| C. Valenciana | EVHA | evha.es |
| País Vasco | Gobierno Vasco — Vivienda | euskadi.eus |
| Galicia | IGVS | xunta.gal/igvs |
| Baleares | IBAVI | ibavi.es |
| Canarias | ICAVI | gobiernodecanarias.org |
| Resto CCAA | Consejería de vivienda autonómica | Variable según CCAA |
Para que te hagas una idea
Si firmaste un contrato en Cataluña por 800 € de renta y dejaste 800 € de fianza, ese dinero está en INCASÒL. Cuando entregas las llaves, el casero pide la devolución a INCASÒL y a su vez te la entrega. Si el casero no inició el trámite, puedes hacerlo tú directamente acreditando que entregaste las llaves; INCASÒL te devolverá el dinero sin necesidad de juicio.
Cómo reclamar paso a paso
El proceso tiene cuatro fases. Sigue el orden: cada paso refuerza la prueba para el siguiente y aumenta la presión sobre el casero.
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1
Acta de entrega de llaves
Hazla por escrito con detalle del estado de la vivienda. Incluye fotos con fecha. Si el casero no firma, manda burofax con la fecha y hora de entrega.
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2
Burofax pasado el mes
Cita el art. 36.4 LAU, reclama el importe + intereses y da plazo de 10-15 días. Pide cuenta bancaria para la transferencia.
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3
Reclamación al organismo autonómico
Si la fianza está depositada (consulta INCASÒL, IBAVI, AVRA, etc.), pide la devolución directa acreditando entrega de llaves. La OMIC también orienta gratis.
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4
Demanda en juicio verbal
En el juzgado de primera instancia del lugar de la vivienda. Hasta 6.000 € no necesitas abogado ni procurador. Adjunta contrato, acta, burofax y respuestas (o ausencia de ellas).
Modelo de burofax para reclamar la fianza
Adapta este texto a tu caso, mándalo por burofax con acuse de recibo y certificación de contenido (Correos, unos 30-40 €). Es la prueba reina en el juzgado.
REQUERIMIENTO DE DEVOLUCIÓN DE FIANZA
Don/Doña [NOMBRE INQUILINO], con DNI [XX], como arrendatario del inmueble sito en [DIRECCIÓN], según contrato de arrendamiento de [FECHA], le requiero formalmente para que en el plazo máximo de QUINCE (15) DÍAS proceda a devolverme la fianza entregada por importe de [IMPORTE] €.
El contrato finalizó el [FECHA] y la entrega de llaves se produjo el [FECHA] mediante [ACTA / BUROFAX], habiendo transcurrido más de un mes sin haber recibido la cantidad. Conforme al art. 36.4 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, la fianza devenga el interés legal del dinero (3,25% en 2026) desde el día siguiente al fin de dicho plazo.
Le ruego ingrese el importe en la cuenta [IBAN] indicando como concepto «devolución fianza [DIRECCIÓN]». Transcurrido el plazo sin recibir el pago, ejerceré las acciones legales oportunas, incluida la presentación de demanda en el juzgado y la denuncia ante el organismo autonómico competente.
Atentamente, [NOMBRE]. [LOCALIDAD], a [FECHA].
Intereses por demora: cómo se calculan
El art. 36.4 LAU dispone que la fianza no devuelta devenga el interés legal del dinero a partir del día siguiente al mes desde la entrega de llaves. El tipo lo fija anualmente la Ley General Tributaria en la Ley de Presupuestos: 3,25% para 2025 y 2026.
Ejemplo práctico
Carla entregó las llaves el 1 de octubre de 2025. La fianza eran 950 €. El casero no responde y, a fecha de hoy (30 de abril de 2026), siguen sin devolverlos. El plazo legal terminó el 1 de noviembre de 2025; han transcurrido 180 días en mora.
Importe principal: 950 €
Cálculo intereses: 950 € × 3,25% × (180/365) = 15,23 €
Total a reclamar: 965,23 € (más costas si va a juicio y gana)
¿Tu casero retiene la fianza sin justificación?
Te orientamos sobre la vía adecuada: extrajudicial, organismo autonómico o juicio verbal. Sin compromiso.
Juicio verbal sin abogado: cuándo y cómo
Si tu fianza es de hasta 6.000 € (todas las de vivienda habitual lo son), puedes presentar la demanda sin abogado ni procurador según el art. 23 LEC en relación con el art. 31. La demanda se presenta en el juzgado de primera instancia del municipio donde está la vivienda, mediante un formulario sencillo disponible en la sede electrónica del CGPJ.
El proceso dura entre 3 y 8 meses según el juzgado, con una vista en la que ambas partes presentan sus pruebas. Las costas, si ganas, se imponen al casero. Si pierdes, las pagas tú (suelen ser 200-600 € si la otra parte sí lleva abogado). El éxito en estos casos es muy alto cuando hay burofax + falta de prueba documental del casero.
Preguntas frecuentes sobre la fianza del alquiler
¿Puedo descontar el último mes de la fianza?
No deberías. La fianza está pensada como garantía de daños, no para compensar la renta. Si lo haces y aparece un desperfecto, el casero ha perdido la garantía y reclamará por su cuenta. Lo correcto es pagar la última renta y reclamar la fianza después de la entrega de llaves.
¿Mi casero puede quedarse con toda la fianza por pintar la pared blanca?
No. La pintura por desgaste de uso normal no es descontable. Si pintaste la vivienda de un color exótico que requiere repintar antes de tiempo, sí podría retener una parte proporcional con factura. La pintura blanca neutra es desgaste habitual, no daño.
¿Cuánto tarda el organismo autonómico en devolver?
Entre 1 y 3 meses según la CCAA y la documentación. INCASÒL en Cataluña suele responder en 30-45 días. La AVRA andaluza puede tardar hasta 90 días. Si el casero no inició el trámite, el organismo te lo devolverá igualmente acreditando que entregaste las llaves y la fianza estaba depositada.
¿Y si el casero retiene la fianza alegando rentas impagadas?
Es una situación distinta: revisa el caso en la guía de desahucio por impago de alquiler. Si efectivamente debes una mensualidad, el casero puede compensarla, pero el resto de la fianza debe devolvértelo. Si la cantidad reclamada es superior a tu deuda real, hay un saldo a tu favor que también puedes exigir.
¿La inmobiliaria puede quedarse con parte de la fianza?
No. La fianza es del propietario, no de la inmobiliaria. Si la inmobiliaria la cobró, tiene que entregarla al casero o al organismo de depósito. Cualquier «retención por gestión» no está pactada legalmente y es reclamable.
¿Qué pasa si pacté una limpieza profesional al salir y no la hice?
Si está expresamente pactada en el contrato y no la hiciste, el casero puede contratarla y descontar el coste de la fianza. Debe entregarte la factura. Importes razonables: 60-150 € por una vivienda media. Si te factura 500 € por una limpieza de un piso de 50 m², es desproporcionado y reclamable.
¿Cuándo prescribe mi derecho a reclamar?
5 años desde que el casero tenía obligación de devolver, según el art. 1.964 CC. Es decir, desde el día siguiente al mes posterior a la entrega de llaves. Pasados 5 años sin reclamar, pierdes la acción.
¿Tengo que pagar IRPF por la devolución de la fianza?
No. La devolución de la fianza no es renta para el inquilino: es la recuperación de un dinero que era tuyo. Tampoco se declara la fianza al firmar el contrato. Solo los intereses por demora podrían tener consideración fiscal, aunque su cuantía es irrelevante.
¿Han pasado 3 meses y sigues sin tu fianza?
Tribuna Legal te orienta gratis y, si encaja, te conecta con un despacho colaborador para juicio verbal o reclamación al organismo autonómico.
Glosario rápido
- Fianza legal
- Garantía obligatoria del art. 36 LAU. 1 mensualidad para vivienda habitual; 2 mensualidades para uso distinto. Se entrega al firmar y se deposita en el organismo autonómico.
- Garantía adicional
- Aval, depósito o garantía de pago que el propietario puede exigir además de la fianza, hasta un máximo de 2 mensualidades (art. 36.5 LAU).
- Acta de entrega
- Documento firmado por las dos partes el día de la entrega de llaves, con descripción del estado de la vivienda y de los suministros. Es la prueba reina si surge conflicto.
- Interés legal del dinero
- Tipo de interés que fija anualmente la Ley de Presupuestos del Estado. En 2025-2026 se ha mantenido en el 3,25%. Aplicable al saldo de fianza no devuelta tras 1 mes.
- Juicio verbal
- Procedimiento civil rápido para cantidades de hasta 6.000 €. Tienes derecho a litigar sin abogado ni procurador, lo que reduce drásticamente el coste y los plazos.
Fuentes oficiales consultadas
-
Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos — art. 36
BOE — Texto consolidado -
Código Civil — art. 1.964 (prescripción 5 años) y art. 1.108 (intereses)
BOE — CC consolidado -
CGPJ — sede electrónica de juzgados (formularios juicio verbal)
poderjudicial.es -
Ministerio de Consumo — directorio OMIC
consumo.gob.es
Última actualización: abril de 2026 — Tipo de interés legal del dinero 3,25% (Ley de Presupuestos 2026), tabla actualizada de organismos autonómicos de depósito.
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento jurídico personalizado. Las cantidades retenidas y los plazos pueden variar según las circunstancias del contrato y de la entrega. Para revisar tu caso, contacta con Tribuna Legal para una consulta gratuita.
