Actualizado febrero 2026
Firmaste tu hipoteca, pagaste la notaría, el registro, la gestoría, la tasación y hasta el impuesto de Actos Jurídicos Documentados. El banco te dijo que te tocaba a ti y no lo cuestionaste. Eso mismo hicieron millones de españoles.
El Tribunal Supremo lleva desde 2015 diciendo que esa cláusula era abusiva. Y el Tribunal de Justicia de la UE lo ha confirmado varias veces. Puedes recuperar entre 1.000 y 3.000 euros de media, más los intereses legales desde la fecha en que pagaste cada gasto.
Si tu hipoteca se firmó antes de junio de 2019, esta guía te explica exactamente qué gastos puedes reclamar, cuánto te corresponde recuperar y los pasos concretos para hacerlo en 2026.
Lo que debes saber
Cláusula abusiva: El Tribunal Supremo declaró nula la cláusula que obligaba al consumidor a pagar todos los gastos de la hipoteca. Puedes reclamar aunque tu hipoteca ya esté cancelada.
Qué recuperas: El 100 % de registro, gestoría y tasación, más el 50 % de notaría. El IAJD anterior a noviembre de 2018 no se recupera.
Cuánto dinero: Entre 1.000 y 3.000 € de media según el importe de tu hipoteca, más intereses legales desde cada pago.
Plazo: La acción de nulidad no prescribe nunca. La devolución del dinero tiene un plazo de 5 años desde la sentencia firme que declare la nulidad (STS 857/2024).
Comisión de apertura: Desde 2023, el TJUE abrió la puerta a reclamarla si el banco no acreditó transparencia ni los servicios que remuneraba.
¿Qué son los gastos de hipoteca y por qué se pueden reclamar?
Cuando firmas una hipoteca, la operación genera varios gastos: los honorarios del notario, la inscripción en el Registro de la Propiedad, la gestoría que tramita todo, la tasación del inmueble y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).
Durante décadas, los bancos incluyeron una cláusula estándar en los contratos hipotecarios —habitualmente la cláusula quinta— que cargaba todos estos gastos al cliente. Sin negociación individual, sin alternativa. La misma cláusula en millones de escrituras.
En diciembre de 2015, la Sentencia del Tribunal Supremo 705/2015 declaró por primera vez que esa cláusula era abusiva y nula. La razón: imponía al consumidor gastos que, por normativa, debían repartirse entre ambas partes o corresponder directamente al banco.
A partir de ahí, el Tribunal Supremo fue fijando, sentencia a sentencia, quién debe pagar cada gasto concreto. El proceso culminó en enero de 2021 con la STS 35/2021, que cerró el reparto definitivo.
¿Qué gastos de la hipoteca puedo reclamar?
Si firmaste tu hipoteca antes del 16 de junio de 2019 (fecha de entrada en vigor de la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario), puedes reclamar la devolución de estos gastos:
Registro de la Propiedad (100 %). La hipoteca se inscribe a favor del banco, así que el gasto le corresponde íntegramente. Establecido en las STS 44-49/2019, de 23 de enero.
Gestoría (100 %). El Tribunal Supremo primero repartió este gasto al 50 % (enero 2019), pero en octubre de 2020 lo corrigió para adaptarse al criterio del TJUE: la gestoría corresponde al banco al 100 %.
Tasación (100 %). La STS 35/2021, de 27 de enero, determinó que el banco asume este gasto para hipotecas anteriores a la Ley 5/2019. El inmueble se tasa como requisito para la ejecución hipotecaria, lo que beneficia al prestamista.
Notaría de la escritura de préstamo (50 %). Como la escritura se otorga en interés de ambas partes, el reparto es al 50 %. Recuperas la mitad de lo que pagaste.
Comisión de apertura (caso por caso). Desde la STJUE de 16 de marzo de 2023 (asunto C-565/21), puede declararse abusiva si el banco no demostró transparencia ni acreditó los servicios que remuneraba. La STS 816/2023 aplica este criterio caso por caso.
| Concepto | Banco paga | Tú pagas | Sentencia clave |
|---|---|---|---|
| Registro de la Propiedad | 100 % | 0 % | STS 44-49/2019 |
| Gestoría | 100 % | 0 % | STS oct 2020 + STJUE jul 2020 |
| Tasación | 100 % | 0 % | STS 35/2021 (Pleno) |
| Notaría (escritura préstamo) | 50 % | 50 % | STS 44-49/2019 |
| IAJD (antes 10 nov 2018) | 0 % | 100 % | STS Pleno 6 nov 2018 |
| IAJD (desde 10 nov 2018) | 100 % | 0 % | RDL 17/2018 |
| Comisión de apertura | Caso por caso (control de transparencia y abusividad) | STJUE mar 2023 + STS 816/2023 | |
¿Y el IAJD?
El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados suele ser el gasto más alto (puede suponer el 70 % del total). Sin embargo, para hipotecas firmadas antes del 10 de noviembre de 2018, el Tribunal Supremo dictaminó que el sujeto pasivo era el consumidor, por lo que no es recuperable. A partir de esa fecha, el RDL 17/2018 cambió la norma y el banco asume el IAJD.
¿Cuánto dinero puedo recuperar?
La cantidad depende del importe de tu hipoteca y de lo que pagaste en su día por cada concepto. Las estimaciones más frecuentes sitúan la devolución media entre 1.000 y 3.000 euros, a lo que se suman los intereses legales desde la fecha de cada pago.
Ejemplo práctico — Hipoteca de 180.000 € firmada en 2012
Laura pagó todos los gastos de formalización de su hipoteca. En la escritura constaban estos importes:
— Notaría: 850 €
— Registro de la Propiedad: 420 €
— Gestoría: 380 €
— Tasación: 320 €
Registro: 420 € × 100 % = 420 €
Gestoría: 380 € × 100 % = 380 €
Tasación: 320 € × 100 % = 320 €
Notaría: 850 € × 50 % = 425 €
Total a recuperar: 1.545 € + intereses legales (estimados en 400-600 €) ≈ 2.000-2.150 €
Si además pagaste una comisión de apertura (habitual entre el 0,5 % y el 2 % del capital), esa cantidad puede añadirse a la reclamación si el tribunal la considera abusiva en tu caso concreto. Para una hipoteca de 180.000 € al 1 %, serían 1.800 € adicionales.
+380.000 reclamaciones
El Banco de España ha contabilizado más de 380.000 reclamaciones por gastos hipotecarios. La devolución media ronda los 1.500-2.100 € por hipoteca, más intereses.
¿Qué dice el Tribunal Supremo sobre los gastos de hipoteca?
La jurisprudencia sobre gastos hipotecarios se ha construido durante una década, con sentencias del Tribunal Supremo y del Tribunal de Justicia de la UE que fueron perfilando el reparto hasta dejarlo completamente definido.
| Sentencia | Fecha | Qué decidió |
|---|---|---|
| STS 705/2015 | 23 dic 2015 | Primera sentencia que declara abusiva la cláusula de gastos |
| STS 44-49/2019 (Pleno) | 23 ene 2019 | Fija el reparto: notaría 50/50, registro 100 % banco, gestoría 50/50, IAJD consumidor. Comisión de apertura válida |
| STJUE C-224/19 | 16 jul 2020 | Si no hay norma nacional, el banco debe restituir todo lo pagado por cláusula abusiva |
| STS 26 oct 2020 | 26 oct 2020 | Gestoría pasa de 50/50 a 100 % banco, adaptándose al TJUE |
| STS 35/2021 (Pleno) | 27 ene 2021 | Cierra el reparto: tasación 100 % banco. Confirma registro y gestoría al 100 % |
| STJUE C-565/21 | 16 mar 2023 | Comisión de apertura: no es precio esencial, puede ser abusiva por falta de transparencia |
| STS 816/2023 | 29 may 2023 | Aplica criterios TJUE sobre comisión de apertura: examen caso por caso |
| STS 857/2024 (Pleno) | 14 jun 2024 | Prescripción de la restitución: 5 años desde la firmeza de la sentencia que declare la nulidad |
| STJUE C-230/24 | 13 mar 2025 | Confirma que la nulidad es imprescriptible y la restitución tiene 5 años desde sentencia firme |
| STS 1650/2025 | 18 nov 2025 | Reitera la doctrina: el plazo no empieza desde el pago de los gastos, sino desde la sentencia firme |
La sentencia más relevante para 2026 es la STS 857/2024, de 14 de junio, dictada en Pleno. Eliminó la defensa más usada por los bancos: alegar que la reclamación había prescrito porque los gastos se pagaron hace muchos años. El TS dejó claro que el plazo de 5 años solo empieza cuando existe una sentencia firme que declare nula la cláusula de gastos de esa hipoteca concreta.
Esto significa que si nunca has demandado, la acción de nulidad está viva y el plazo de restitución ni siquiera ha empezado a correr. Puedes reclamar ahora hipotecas firmadas hace 15 o 20 años.
¿Puedo reclamar si mi hipoteca ya está cancelada?
Sí. Que la hipoteca esté pagada o cancelada no elimina tu derecho a reclamar. Lo que se impugna es la cláusula abusiva que te obligó a pagar unos gastos que no te correspondían, y eso es independiente del estado actual del préstamo.
Los tribunales lo han confirmado en numerosas sentencias: puedes reclamar incluso si la hipoteca se constituyó hace más de 20 años, si ya la has amortizado por completo o si has vendido la vivienda. El derecho a reclamar se transmite también a los herederos si el titular ha fallecido.
Requisitos para poder reclamar
1. Que la hipoteca se firmara antes del 16 de junio de 2019.
2. Que la escritura contenga una cláusula que imponga al consumidor el pago de todos los gastos.
3. Que actuaras como consumidor (no como empresa o profesional en la operación).
¿Qué cambió con la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario?
La Ley 5/2019, que entró en vigor el 16 de junio de 2019, reguló expresamente quién paga cada gasto en las hipotecas nuevas. Desde esa fecha, el banco asume la mayoría de los costes de formalización.
| Concepto | Antes de junio 2019 (reclamable) | Desde junio 2019 (Ley 5/2019) |
|---|---|---|
| Notaría | 50 % banco / 50 % cliente | 100 % banco |
| Registro | 100 % banco | 100 % banco |
| Gestoría | 100 % banco | 100 % banco |
| Tasación | 100 % banco | 100 % cliente |
| IAJD | 100 % cliente (no recuperable) | 100 % banco |
| Copias de la escritura | Quien las solicite | Quien las solicite |
Un dato que genera confusión: con la Ley 5/2019, la tasación pasó a cargo del cliente. Es decir, para hipotecas anteriores a la ley la pagas pero puedes reclamarla (STS 35/2021), y para las posteriores ya es tu gasto legal. Este matiz hace que las hipotecas anteriores a 2019 tengan más margen de reclamación.
¿La comisión de apertura se puede reclamar?
La comisión de apertura ha seguido un camino jurídico propio, diferente al resto de gastos. En enero de 2019, el Tribunal Supremo la consideró parte del precio del préstamo y, por tanto, no sujeta a control de abusividad (solo de transparencia).
Todo cambió con la Sentencia del TJUE de 16 de marzo de 2023 (asunto C-565/21). El tribunal europeo dictaminó que la comisión de apertura tiene carácter accesorio —no es el objeto principal del contrato— y puede ser abusiva en dos supuestos:
Por falta de transparencia: si el consumidor no pudo evaluar las consecuencias económicas ni entender qué servicios cubría la comisión.
Por desequilibrio: si la comisión no correspondía a servicios efectivamente prestados o su coste era desproporcionado respecto al servicio.
El Tribunal Supremo adaptó su doctrina en la STS 816/2023 y en sentencias posteriores de julio de 2025, donde reiteró que no hay una solución universal: depende de cada caso y de la prueba practicada. La clave está en si el banco entregó al consumidor información precontractual clara sobre la comisión y si acreditó los servicios que esta remuneraba.
¿Merece la pena reclamar la comisión de apertura?
Si pagaste una comisión de apertura elevada (habitual entre 500 y 3.000 € según el capital), merece la pena que un abogado revise si en tu caso se dieron los requisitos de transparencia que exige el TJUE. Muchos contratos anteriores a 2019 no incluían información clara sobre los servicios concretos que cubría esta comisión.
¿Cuánto tiempo tengo para reclamar los gastos de mi hipoteca?
La prescripción de las reclamaciones de gastos hipotecarios fue uno de los temas más debatidos hasta 2024. Los bancos argumentaban que el plazo había expirado porque los gastos se pagaron hace años. Los consumidores defendían que no podían conocer la abusividad hasta que un tribunal la declarara.
El TJUE zanjó la cuestión en su sentencia de 25 de abril de 2024 (asunto C-561/21), y el Tribunal Supremo la aplicó en la STS 857/2024, de 14 de junio, dictada en Pleno. La regla es clara:
La acción de nulidad no prescribe nunca. Puedes pedir que un juez declare nula la cláusula de gastos sin límite de tiempo.
La acción de restitución (devolución del dinero) prescribe a los 5 años. El plazo empieza a contar desde la firmeza de la sentencia que declare la nulidad de la cláusula en tu hipoteca concreta. Si aún no has demandado, ese plazo ni siquiera ha comenzado.
La STJUE de 13 de marzo de 2025 (asunto C-230/24) reforzó esta doctrina, y la STS 1650/2025, de 18 de noviembre, la confirmó revocando una sentencia de Audiencia Provincial que había computado el plazo desde el último pago. El BBVA llegó a allanarse a las pretensiones de los consumidores tras esta jurisprudencia (STS 2389/2025, de 26 de mayo).
En la práctica
En la mayoría de las demandas se ejercitan simultáneamente la acción de nulidad y la de restitución. El juez declara nula la cláusula y condena al banco a devolver los gastos en la misma sentencia. Así que los 5 años ni siquiera son relevantes en la mayoría de los casos.
¿Cómo reclamar los gastos de la hipoteca paso a paso?
El procedimiento combina una fase extrajudicial obligatoria con la vía judicial si el banco no responde o rechaza la reclamación.
Procedimiento en 5 pasos
Paso 1 — Reúne la documentación
Necesitas la escritura del préstamo hipotecario y las facturas de notaría, registro, gestoría y tasación. Si no conservas las facturas, puedes solicitar copias al notario (escritura y minuta) o al propio banco. No dejes de reclamar porque te falten documentos: un abogado puede ayudarte a obtenerlos.
Paso 2 — Presenta reclamación extrajudicial al banco
Envía un escrito al Servicio de Atención al Cliente (SAC) de tu entidad solicitando la devolución de los gastos. Detalla los importes, cita la jurisprudencia (STS 35/2021, STS 857/2024) y guarda una copia sellada o el justificante de envío. El banco tiene un plazo máximo de 2 meses para responder.
Paso 3 — Valora la respuesta del banco
Si el banco accede (poco frecuente), verifica que la devolución incluye todos los conceptos y los intereses legales. Si rechaza la reclamación o no responde en 2 meses, puedes acudir a la vía judicial. También puedes presentar reclamación ante el Banco de España, aunque su resolución no es vinculante para la entidad.
Paso 4 — Demanda judicial
Se interpone demanda de juicio ordinario por nulidad de la cláusula de gastos y condena al banco a la restitución de las cantidades más intereses legales. El procedimiento se tramita en los juzgados especializados en cláusulas abusivas. Es necesario abogado y procurador.
Paso 5 — Sentencia y ejecución
Si el tribunal estima la demanda —como ocurre en la gran mayoría de casos—, el banco deberá devolverte los gastos con intereses legales desde cada pago. Normalmente se condena también al banco al pago de las costas procesales. El plazo total del proceso judicial oscila entre 6 y 18 meses dependiendo del juzgado.
¿Qué documentos necesito para reclamar?
Escritura pública del préstamo hipotecario. Es el documento clave: contiene la cláusula de gastos que se impugna. Si no la tienes, puedes pedir una copia al notario.
Factura de notaría. Detalla los honorarios del notario por la escritura del préstamo.
Factura del Registro de la Propiedad. Acredita lo pagado por inscribir la hipoteca.
Factura de gestoría. El coste de la tramitación administrativa de la escritura.
Factura de tasación. El importe pagado por la valoración del inmueble.
Liquidación del IAJD (si procede). El justificante del pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
Si no conservas alguna factura, no renuncies a reclamar. El abogado puede reconstruir los importes a través del notario, del registro o solicitando información directamente al banco.
Preguntas frecuentes sobre la reclamación de gastos hipotecarios
¿Quieres saber cuánto puedes recuperar?
Revisa tu escritura de hipoteca y comprueba si contiene la cláusula de gastos. Si fue anterior a junio de 2019, probablemente puedas reclamar entre 1.000 y 3.000 € más intereses.
Consulta gratuita y sin compromiso con un abogado especializado.
Artículo redactado por el equipo jurídico de Tribuna Legal. Última revisión: febrero 2026. Fuentes: Tribunal Supremo (CGPJ), Tribunal de Justicia de la UE (CURIA), Banco de España (Cliente Bancario), Ministerio de Consumo, BOE.
