Actualizado abril 2026
Inmobiliario
El contrato de arras es el acuerdo previo a la escritura de compraventa por el que comprador y vendedor reservan la operación entregando una cantidad de dinero (habitualmente 5-10% del precio). Hay tres tipos según el efecto: penitenciales (las únicas que permiten desistir, art. 1.454 CC), confirmatorias (refuerzan el cumplimiento) y penales (cláusula penal por incumplimiento). Si el comprador desiste de unas penitenciales, pierde las arras; si desiste el vendedor, las devuelve duplicadas. Es el único contrato preparatorio de la compraventa que regula expresamente el Código Civil.
Respuesta rápida
Las arras penitenciales son las únicas que permiten desistir: el comprador pierde lo entregado, el vendedor las devuelve por duplicado (art. 1.454 CC). Las confirmatorias son a cuenta del precio y no permiten desistir libremente. Las penales establecen una indemnización fija si una parte incumple. Si el contrato no especifica el tipo, los tribunales presumen confirmatorias. Importe habitual: 5-10% del precio. Tributación: forma parte del precio, IVA o ITP según corresponda al pasar a escritura.
Datos clave
- ■Importe habitual: 5-10% del precio acordado de compraventa
- ■Plazo para escriturar: el que pacten las partes (típico 30-90 días)
- ■Si desiste el comprador: pierde las arras (en penitenciales)
- ■Si desiste el vendedor: devuelve duplicadas (en penitenciales)
- ■Sin tipificar: presunción de confirmatorias (jurisprudencia constante)
- ■Forma: contrato privado vale; elevación a público no obligatoria pero recomendable
En este artículo
Antes de empezar: contexto
Las arras son el primer pacto firme en una compra de vivienda y suelen revisarse bajo la lupa por las cantidades en juego. Para el contexto general de la compraventa y los gastos asociados conviene leer también la guía de gastos de notaría al comprar vivienda. El marco general de los derechos en la compra y el alquiler está en la Ley de Vivienda y derechos del inquilino que afecta también al lado del comprador en zonas tensionadas.
¿Qué son las arras?
Las arras son una cantidad de dinero que el comprador entrega al vendedor al firmar el precontrato de compraventa, antes de la escritura definitiva. Tres funciones a la vez: reservan el inmueble para el comprador, reservan la operación para el vendedor y crean una sanción económica si una de las partes desiste o incumple.
El Código Civil solo regula expresamente las arras penitenciales en su art. 1.454. Los otros dos tipos son construcción jurisprudencial sobre la base del art. 1.255 CC (libertad de pactos): las partes pueden libremente acordar el alcance de la entrega.
Lo que dice la ley
«Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas». — art. 1.454 del Código Civil
Tres tipos de arras: penitenciales, confirmatorias, penales
El tipo determina qué pasa si una parte incumple o cambia de idea. La distinción está consolidada por la jurisprudencia del Tribunal Supremo desde la STS de 24 de marzo de 2009 y se refuerza en sentencias posteriores. Saber qué firmas es clave porque las consecuencias son muy distintas.
| Tipo | Permiten desistir | Si comprador incumple | Si vendedor incumple |
|---|---|---|---|
| Penitenciales (art. 1.454 CC) | Sí | Pierde las arras | Devuelve duplicadas |
| Confirmatorias | No | Cumplimiento forzoso o resolución + indemnización | Cumplimiento forzoso o resolución + indemnización |
| Penales | No (salvo pacto) | Pierde las arras como pena (sin más indemnización) | Devuelve duplicadas como pena |
Arras penitenciales
Son las únicas que permiten desistir. El comprador puede arrepentirse y abandonar la operación perdiendo lo entregado. El vendedor también puede desistir devolviendo el doble de lo recibido. Cualquiera de los dos «paga» por su libertad. Se firman cuando una parte (o las dos) quiere mantener una salida abierta.
Arras confirmatorias
Son una señal: anticipan parte del precio y confirman que la operación sigue adelante. No permiten desistir. Si una parte se echa atrás, la otra puede exigir el cumplimiento forzoso del contrato (otorgamiento de escritura) o la resolución con indemnización por daños. Es el tipo presumido si el contrato no especifica.
Arras penales
Funcionan como cláusula penal del art. 1.152 CC: cuantifican por adelantado la indemnización por incumplimiento. Si una parte falla, paga las arras como pena. La parte cumplidora puede optar entre exigir el cumplimiento forzoso o quedarse con la pena, pero no las dos cosas a la vez (salvo pacto expreso).
Cómo elegir el tipo según tu posición
La elección del tipo depende de quién quiera más flexibilidad y de cuánto valga la operación. Lo habitual: si el comprador necesita financiación bancaria todavía no aprobada, conviene firmar penitenciales con plazo holgado. Si la operación está cerrada y solo falta agendar notaría, mejor confirmatorias.
Buena noticia
Si compras con financiación, lo prudente es firmar arras penitenciales con condición resolutoria expresa por denegación de la hipoteca. Cláusula tipo: «si la entidad financiera deniega la concesión del préstamo hipotecario antes del [fecha], el comprador podrá optar entre desistir recuperando íntegramente las arras o solicitar prórroga del plazo». Así no pierdes el dinero por algo que no depende de ti.
Contenido mínimo del contrato de arras
Un contrato de arras bien hecho cubre seis bloques. Sin todos ellos, los conflictos son frecuentes y la interpretación puede beneficiar a la parte contraria.
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1
Identificación de partes y vivienda
Datos completos de comprador y vendedor con DNI/NIE; descripción del inmueble (registro, finca, referencia catastral, superficie útil, anejos).
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2
Precio total e importe de las arras
Precio íntegro de la compraventa, cantidad entregada en concepto de arras y pendiente para escritura. Forma de pago de las arras (transferencia, cheque) y cuenta receptora.
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3
Tipo de arras y consecuencias
Cláusula que indique expresamente «arras penitenciales» o «confirmatorias» con cita del art. 1.454 CC y de las consecuencias del incumplimiento. La ambigüedad suele leerse contra quien redactó.
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4
Plazo de escritura
Fecha o periodo concreto en que se firmará la escritura pública. Quién elige notario y de qué localidad. Plazo razonable para conseguir financiación si aplica.
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5
Estado de la vivienda y cargas
Declaración del vendedor sobre cargas (hipoteca, embargos, comunidad), estado de IBI y consumos. Compromiso de entregar libre de cargas en escritura. Anejo: nota simple del Registro.
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6
Reparto de gastos
Quién paga qué (notaría, registro, plusvalía, ITP/IVA). Por defecto se aplica el art. 1.455 CC, pero se suele pactar expresamente. Más detalle en la guía de gastos de notaría.
Modelo descargable de contrato de arras penitenciales
Este es un modelo orientativo. Adapta los importes, fechas y datos a tu operación. Para compraventas de cierto valor (más de 200.000-250.000 €) conviene revisión jurídica antes de firmar.
CONTRATO DE ARRAS PENITENCIALES
En [LOCALIDAD], a [FECHA].
REUNIDOS: De una parte, Don/Doña [VENDEDOR], con DNI [XX] (en adelante, «el Vendedor»). De otra parte, Don/Doña [COMPRADOR], con DNI [XX] (en adelante, «el Comprador»).
EXPONEN: I. Que el Vendedor es propietario en pleno dominio del inmueble sito en [DIRECCIÓN], inscrito en el Registro de la Propiedad nº [X], finca [X], con referencia catastral [X]. II. Que ambas partes han acordado la compraventa por precio total de [X] €. III. Que las partes desean firmar el presente contrato de arras conforme al art. 1.454 del Código Civil.
CLÁUSULAS
Primera. Objeto. El Vendedor se obliga a vender y el Comprador a comprar el inmueble descrito por precio de [X] €. La presente cantidad se entrega en concepto de arras penitenciales conforme al art. 1.454 CC.
Segunda. Importe. El Comprador entrega en este acto la cantidad de [X] € (equivalente al [%] del precio) por transferencia a la cuenta [IBAN]. El resto, [X] €, se abonará en el otorgamiento de la escritura pública.
Tercera. Plazo. La escritura pública se otorgará antes del [FECHA] ante el notario que designe [el Comprador / el Vendedor].
Cuarta. Desistimiento. Cualquiera de las partes podrá desistir del contrato. Si lo hace el Comprador, perderá las arras entregadas. Si lo hace el Vendedor, devolverá las arras duplicadas, en ambos casos en un plazo máximo de 7 días desde la comunicación fehaciente.
Quinta. Cargas. El Vendedor declara que el inmueble está libre de cargas, gravámenes, arrendatarios y deudas de comunidad o IBI, comprometiéndose a entregarlo así en escritura.
Sexta. Gastos. Los gastos se repartirán según el art. 1.455 CC, salvo que se pacte específicamente lo contrario. ITP/IVA y plusvalía municipal según corresponda.
[FIRMAS]
Qué pasa si una parte incumple
El efecto del incumplimiento depende del tipo de arras pactado. En arras penitenciales, el desistimiento es libre y solo cuesta el dinero. En confirmatorias y penales, el incumplimiento abre dos vías: cumplimiento forzoso o resolución, conforme al art. 1.124 CC.
Ejemplo práctico
Marta y Luis acuerdan la compra de un piso por 220.000 €. Firman arras penitenciales por 22.000 €. La operación debe escriturarse antes del 30 de septiembre.
Caso A — Marta (compradora) desiste: pierde los 22.000 €. El vendedor se queda con esa cantidad y la operación termina.
Caso B — Luis (vendedor) desiste: debe devolver 44.000 € a Marta (las arras duplicadas). Marta no puede obligarle a vender.
Caso C — Si fueran arras confirmatorias y Luis desiste: Marta puede optar por exigir judicialmente la firma de la escritura (cumplimiento forzoso) o resolver el contrato pidiendo daños y perjuicios. Luis no tiene salida fácil con la simple devolución.
¿Vas a firmar arras de una compraventa?
Te orientamos sobre el tipo, las cláusulas suspensivas por hipoteca y el reparto de gastos antes de que firmes.
Tributación de las arras
Las arras forman parte del precio de la compraventa. Cuando la operación llega a escritura, las arras tributan junto al resto del precio: 10% de IVA si compras a un promotor (vivienda nueva) o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) autonómico si compras de un particular (suele ser 6-10% según CCAA).
Si la operación no se llega a escriturar y las arras se devuelven o el vendedor se las queda, el tratamiento fiscal es distinto: la cantidad recibida por la parte cumplidora tributa como ganancia patrimonial en su IRPF (entre 19% y 28% en 2026). Si lo recibes como vendedor, pasa a tu base imponible del ahorro. Si lo pierdes como comprador, no es deducible.
Arras y compraventa sobre plano
Cuando compras una vivienda en construcción, el preacuerdo se llama habitualmente contrato de reserva o de señal, y al final se firma uno o varios contratos de arras antes de la escritura. Aquí la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (LOE) y el TRLGDCU añaden protecciones: el promotor debe garantizar las cantidades entregadas a cuenta con seguro o aval bancario. Si el promotor incumple los plazos, el comprador puede recuperar lo entregado más intereses, sin necesidad de juicio largo.
Preguntas frecuentes sobre el contrato de arras
¿Qué pasa si el contrato no especifica el tipo de arras?
Los tribunales presumen arras confirmatorias. La consecuencia es que ninguna parte puede desistir libremente: si una incumple, la otra tiene derecho al cumplimiento forzoso o a la resolución con daños. Para evitar ambigüedad, es esencial que el contrato cite expresamente el art. 1.454 CC si quieres arras penitenciales.
¿El banco me puede negar la hipoteca después de firmar las arras?
Sí, hasta que el banco emita el FEIN y la oferta vinculante. Para protegerte, incluye en las arras una cláusula resolutoria por denegación bancaria: si el banco no aprueba la financiación antes del [fecha], puedes recuperar las arras o solicitar prórroga. Sin esta cláusula, en arras penitenciales perderías el dinero; en confirmatorias el vendedor podría exigirte cumplir igualmente.
¿Las arras se pueden cancelar si el vendedor oculta cargas?
Sí. Si el vendedor declaró el inmueble libre de cargas y luego aparece una hipoteca, embargo o deuda de comunidad significativa, hay incumplimiento de las obligaciones del art. 1.483 CC. Puedes resolver el contrato y exigir las arras devueltas y, si las pactaste como penitenciales con esta protección, también la pena por desistimiento del vendedor.
¿Hay que firmar las arras ante notario?
No es obligatorio. El contrato privado tiene plena validez entre las partes (art. 1.255 y 1.278 CC). Sin embargo, elevarlo a público da fecha cierta frente a terceros, y permite acceder al Registro como anotación preventiva (art. 4.4 RH). Para operaciones grandes o cuando hay riesgo de doble venta, conviene firmarlas ante notario.
¿Las arras tributan por sí solas?
Cuando se entregan no devengan ITP ni IVA todavía: forman parte del precio que tributará al escriturar. Si la operación se cae y se pierden o devuelven duplicadas, la diferencia (la pena) tributa en el IRPF de quien la cobra como ganancia patrimonial al tipo del ahorro (19-28% en 2026).
¿Se pueden compensar las arras con vicios ocultos posteriores?
No directamente. Tras la escritura, los vicios ocultos se reclaman por la acción del art. 1.484 CC con plazo de 6 meses, no compensándolos con las arras (que ya forman parte del precio pagado). Pero si descubres antes de escriturar un defecto grave que el vendedor ocultó, puedes resolver el precontrato por dolo (art. 1.270 CC) y recuperar las arras.
Si las arras son penales, ¿puedo pedir además daños y perjuicios?
Solo si está expresamente pactado. La regla general del art. 1.152 CC es que la cláusula penal sustituye a la indemnización: te quedas con la pena pero no puedes pedir más. Si quieres acumular pena + daños, debe estar redactado con claridad en el contrato. Si no, la otra parte alegará la regla general y los tribunales dan la razón.
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Glosario rápido
- Arras
- Cantidad entregada en el precontrato como reserva, garantía o señal de la compraventa. Tres modalidades reconocidas: penitenciales, confirmatorias y penales.
- Cláusula resolutoria por denegación bancaria
- Pacto incluido en las arras que permite al comprador recuperar la cantidad si el banco no aprueba la hipoteca dentro del plazo acordado. Es la protección clave cuando compras con financiación.
- Cumplimiento forzoso
- Acción del art. 1.124 CC por la que la parte cumplidora exige judicialmente que la incumplidora cumpla el contrato (por ejemplo, otorgar la escritura). Es alternativa a la resolución.
- Cláusula penal
- Pacto que cuantifica por adelantado la indemnización por incumplimiento (art. 1.152 CC). Las arras penales son una forma de cláusula penal aplicada a la compraventa.
- Anotación preventiva
- Inscripción provisional en el Registro de la Propiedad que protege un derecho del comprador frente a terceros que adquieran el inmueble. Útil cuando hay riesgo de doble venta.
Fuentes oficiales consultadas
-
Código Civil — art. 1.454, 1.124, 1.152, 1.255, 1.455, 1.484
BOE — texto consolidado -
Consejo General del Notariado
notariado.org — Información sobre compraventa -
CGPJ — Buscador de jurisprudencia (CENDOJ)
poderjudicial.es -
Agencia Tributaria — ITP, IVA y IRPF
agenciatributaria.gob.es
Última actualización: abril de 2026 — Tipos IRPF del ahorro 2026 actualizados, ejemplo numérico revisado, modelo de cláusula resolutoria por denegación bancaria.
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento jurídico personalizado. Las consecuencias del contrato dependen del tipo concreto pactado y de las cláusulas particulares. Para revisar tu caso, contacta con Tribuna Legal para una consulta gratuita.
