Actualizado abril 2026
Inmobiliario
El art. 1.455 del Código Civil reparte los gastos de notaría en la compraventa de vivienda: el vendedor paga la escritura matriz (la original que firma el notario) y el comprador paga la primera copia y los actos posteriores a la venta (inscripción en el Registro, gestoría). En la práctica, la mayor parte del coste recae en el comprador. El arancel notarial está regulado por el RD 1426/1989, así que entre notarios la diferencia es pequeña. OJO: los gastos de notaría de la hipoteca son un asunto distinto regulado por la Ley 5/2019 de Crédito Inmobiliario y se reclaman en su mayoría al banco.
Respuesta rápida
Por defecto, el vendedor paga la escritura matriz y el comprador paga la primera copia, el registro y los gastos de gestión (art. 1.455 CC). Las partes pueden pactar otra cosa, pero no es lo habitual. Para una vivienda de 250.000 €, los gastos notariales totales rondan 600-900 € y los del registro 300-500 €. El gasto fiscal mayor es el ITP autonómico (6-10%) o el IVA al 10% si la vivienda es nueva. Las cláusulas que cargan todo al comprador son cuestionables si te obliga el vendedor profesional.
Datos clave
- ■Norma de reparto: art. 1.455 CC (escritura matriz al vendedor, copia y registro al comprador)
- ■Arancel notarial: regulado por el RD 1426/1989 (sin libertad de honorarios)
- ■Coste habitual notaría: 600-900 € en vivienda de 200.000-300.000 €
- ■Coste registro: 300-500 € (RD 1427/1989)
- ■Impuesto principal: ITP 6-10% (segunda mano) o IVA 10% + AJD (vivienda nueva)
- ■Gestoría: opcional, pero la suele exigir el banco si hay hipoteca; 200-400 €
En este artículo
Antes de empezar: contexto
Este artículo trata los gastos de notaría de la compraventa: la escritura entre vendedor y comprador. Si lo que tienes es una hipoteca con tu banco, los gastos van por otra vía y los repartió la guía de reclamación de gastos de notaría en la hipoteca. Si todavía no has firmado, conviene saber qué pone el contrato de arras sobre el reparto. Y para entender el contexto general de derechos en torno a la vivienda, está la guía completa de la Ley de Vivienda.
El reparto del art. 1.455 del Código Civil
La regla general es clara y lleva sin cambiar desde 1889. Cuando se otorga una escritura de compraventa de vivienda, los gastos se reparten así: el vendedor paga la matriz (el documento que firma el notario y queda en su protocolo) y el comprador paga la primera copia (la que se lleva para inscribir) y todos los gastos posteriores hasta tener la propiedad inscrita a su nombre.
Lo que dice la ley
«Los gastos de otorgamiento de escrituras serán de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario». — art. 1.455 del Código Civil
El «salvo pacto en contrario» es importante: las partes pueden acordar otro reparto. Lo más habitual cuando hay un comprador particular y un vendedor también particular es respetar el reparto legal. Cuando el vendedor es un promotor, una empresa o un banco (vivienda procedente de ejecución), las cláusulas suelen cargar todo al comprador y eso ya es discutible (lo veremos más abajo).
Qué incluye la factura del notario
El notario emite una factura desglosada con tres bloques. El primero, por la escritura matriz: es el coste base regulado por arancel y depende del valor de la operación. El segundo, por la primera copia: una copia autorizada del documento que sirve para registrar. El tercero, por las copias adicionales y certificaciones: si necesitas más copias para banco, gestoría o seguros.
Sumando los tres conceptos, en una vivienda de 250.000 € la minuta notarial completa ronda los 700-900 €. El IVA del 21% va aparte sobre los honorarios. Si el contrato no especifica nada, el notario reparte la factura entre las partes según el art. 1.455 CC: la matriz al vendedor (60-65% del total), la copia y certificaciones al comprador (35-40%).
Para que te hagas una idea
El arancel notarial del RD 1426/1989 es regresivo: a mayor precio, menor porcentaje. Una vivienda de 100.000 € paga el equivalente al 0,5% en notaría; una de 500.000 €, el 0,2%. La diferencia se compensa porque el valor absoluto sube, pero el porcentaje cae. Por eso comprar caro no multiplica los gastos notariales en la misma proporción.
Coste estimado por tramo de precio
Estos son los costes orientativos en 2026 para una compraventa sin hipoteca. Si la operación incluye hipoteca, hay otra escritura y otra ronda de gastos que detallamos en la guía de gastos hipotecarios.
| Precio compraventa | Notaría total | Vendedor (matriz) | Comprador (copia + reg.) |
|---|---|---|---|
| 100.000 € | ~500 € | ~330 € | ~170 € + reg. ~220 € |
| 200.000 € | ~700 € | ~460 € | ~240 € + reg. ~340 € |
| 300.000 € | ~850 € | ~560 € | ~290 € + reg. ~420 € |
| 400.000 € | ~980 € | ~640 € | ~340 € + reg. ~480 € |
| 500.000 € | ~1.100 € | ~720 € | ~380 € + reg. ~520 € |
Suma a esta tabla la gestoría (200-400 € si hay hipoteca, opcional sin ella) y, sobre todo, los impuestos, que son el bloque más grande: el ITP autonómico ronda el 6-10% del precio (segunda mano) o IVA al 10% + AJD si la vivienda es nueva. Para una compra de 250.000 € de segunda mano en Andalucía, el ITP del 7% son 17.500 €. El gasto notarial palidece al lado.
Diferencia con los gastos de hipoteca
Los gastos de notaría de la compraventa no son los mismos que los gastos de notaría de la hipoteca. Es la confusión más frecuente. Cuando compras con hipoteca firmas dos escrituras el mismo día: la de compraventa (entre tú y el vendedor) y la del préstamo hipotecario (entre tú y el banco).
Los gastos de la primera (compraventa) los reparte el art. 1.455 CC entre vendedor y comprador. Los gastos de la segunda (hipoteca) los regula la Ley 5/2019 de Crédito Inmobiliario (LCCI): a partir del 16 de junio de 2019, todos a cargo del banco salvo la tasación. Antes de esa fecha, eran del consumidor por contrato y la jurisprudencia reciente permite reclamar al banco el 50-100% de los gastos hipotecarios según el concepto.
Importante
Si firmaste tu hipoteca antes de junio de 2019 y pagaste todos los gastos —incluidos los notariales de la hipoteca—, tienes derecho a recuperar buena parte de ese dinero del banco, pero no de los gastos notariales de la compraventa. Eso es entre el vendedor y tú, no afecta al banco.
Impuestos al comprar vivienda por CCAA
Aunque no son «gastos de notaría» en sentido estricto, los impuestos son el coste real de la operación y el comprador los paga al notario o a la gestoría para liquidarlos en plazo. El ITP (segunda mano) está cedido a las CCAA y varía mucho. El IVA (vivienda nueva) es estatal: 10% siempre, salvo VPO al 4%.
| CCAA | ITP general | Tipo reducido |
|---|---|---|
| Madrid | 6% | 4% jóvenes hasta 250.000 € |
| Cataluña | 10% (11% sobre 1M) | 5% jóvenes y familia numerosa |
| Andalucía | 7% | 3,5% en VPO y reducciones por joven |
| C. Valenciana | 10% | 8% VPO; 4% jóvenes |
| Galicia | 9% | 8% en habitual y reducciones |
| País Vasco | 7% | 2,5% en habitual hasta 200.000 € |
| Aragón | 8% | 3% jóvenes hasta 100.000 € |
| Castilla y León | 8% | 5% en municipios despoblados |
| Castilla-La Mancha | 9% | 6% jóvenes y familia numerosa |
| Murcia | 8% | 3% jóvenes y familia numerosa |
| Asturias | 8% | 3% en habitual hasta 150.000 € |
| Cantabria | 9% | 5% jóvenes y familia numerosa |
| Navarra | 6% | 5% en habitual hasta 180.000 € |
| La Rioja | 7% | 5% jóvenes y discapacidad |
| Extremadura | 8% (10% sobre 360.000 €) | 7% jóvenes; 4% VPO |
| Baleares | 8% (hasta 13% sobre 1M) | 2% VPO; 5% jóvenes |
| Canarias | 6,5% | 4% jóvenes hasta 150.000 € |
Cláusulas abusivas: cuándo es reclamable
El art. 1.455 CC dice «salvo pacto en contrario». Eso significa que las partes pueden alterar el reparto. Si lo haces de forma negociada y consciente, no hay nada que reclamar. Si la cláusula viene impuesta por un vendedor profesional (promotor, banco, fondo) en un contrato de adhesión, el panorama cambia: el TRLGDCU permite calificar de abusivas las cláusulas que imponen al consumidor cargas que no le corresponden por ley.
La jurisprudencia menor de las Audiencias Provinciales (sin pronunciamiento explícito del TS sobre el art. 1.455 CC, sí sobre los gastos hipotecarios en STS 35/2021) tiende a considerar abusivo que un promotor traslade al consumidor el coste íntegro de la escritura matriz. Es reclamable la diferencia, igual que se reclamó en su día el IAJD a los bancos.
Cómo pagar y reclamar lo que sobre
El proceso típico cuando vas a notaría es este: la notaría calcula el coste, lo provisiona en el día de la firma y al cabo de 2-3 semanas emite la factura definitiva con el desglose. La diferencia se devuelve o se reclama. Si crees que has pagado de más por concepto del vendedor, este es el camino:
-
1
Pide la factura desglosada al notario
El notario está obligado a entregártela. Identifica los conceptos: matriz, primera copia, copias adicionales y certificaciones. Cada concepto debe quedar claro a quién corresponde según el art. 1.455 CC.
-
2
Revisa el contrato firmado
¿Hay cláusula que altera el reparto del art. 1.455 CC? Si la firmaste y entendiste, vale. Si te la impuso un vendedor profesional sin negociación, puede ser abusiva.
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3
Burofax al vendedor
Reclama la cantidad pagada en exceso citando el art. 1.455 CC y, si procede, el TRLGDCU. Adjunta factura. Plazo razonable: 30 días.
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4
Vía judicial si no responde
Por debajo de 6.000 € puedes presentar juicio verbal sin abogado ni procurador. Plazo de prescripción: 5 años desde la firma de la escritura (art. 1.964 CC).
¿Has comprado y crees que pagaste gastos del vendedor?
Te orientamos sobre si la cláusula del contrato es abusiva y qué cantidad puedes recuperar.
Preguntas frecuentes sobre los gastos de notaría
¿Es legal pactar que el comprador pague todos los gastos?
Es legal entre particulares si lo negocias y aceptas conscientemente. Pero si el vendedor es un profesional (promotor, banco, fondo) y la cláusula viene impuesta en un contrato de adhesión, la jurisprudencia menor la viene considerando abusiva. Puedes reclamar la parte que correspondería al vendedor por el art. 1.455 CC.
¿Qué notario hay que elegir?
El art. 1.255 CC permite que las partes acuerden el notario. En la práctica, lo elige quien paga la mayor parte (suele ser el comprador, sobre todo si hay hipoteca, porque el banco impone uno de su confianza). Como los aranceles están regulados (RD 1426/1989), la diferencia económica entre notarios es mínima; lo que cambia es la disponibilidad de cita.
¿La provisión de fondos puede ser superior al coste real?
Sí, las notarías y gestorías piden una provisión que suele ser un 10-20% superior al coste estimado para cubrir imprevistos (impuestos al alza, copias adicionales, certificaciones registrales). Cuando se cierra la operación, el sobrante se devuelve al comprador. Si no lo devuelven en 30-45 días, reclámalo expresamente: la provisión no es propiedad del notario.
¿La gestoría es obligatoria?
No, salvo que tengas hipoteca y el banco la imponga (algo bastante habitual). Si no hay hipoteca, puedes liquidar el ITP y registrar la escritura tú mismo: el ahorro son 200-400 €. El registro se hace presencialmente o por sede electrónica con certificado digital. La gestoría te ahorra tiempo y reduce el riesgo de errores en plazo de liquidación.
¿Qué pasa si el vendedor se niega a pagar la matriz?
El notario no firmará la escritura sin garantizar el cobro. En la práctica, si las arras incluyen el reparto del art. 1.455 CC y el vendedor lo incumple, hay vía para reclamar como cualquier otro incumplimiento. Si te ves obligado a adelantarlo para que la operación salga adelante, guarda factura y reclama después por burofax y, si hace falta, por juicio verbal.
¿Los gastos de notaría son deducibles en el IRPF?
Para el comprador, no son deducibles en el momento de la compra, pero sí aumentan el valor de adquisición a efectos de calcular la futura ganancia patrimonial cuando vendas. Guarda las facturas: pagar 1.500 € de notaría hoy reducirá tu plusvalía cuando algún día vendas el inmueble.
¿Cuánto tarda en quedar inscrita la escritura?
El registrador tiene 15 días hábiles para calificar y, si no hay defectos, inscribir (art. 18 LH). En la práctica, con la liquidación del ITP en plazo (30 días), la inscripción definitiva se produce 1-2 meses después de la firma. Mientras tanto, la nota simple ya muestra una anotación que protege tu derecho frente a terceros.
¿Crees que pagaste gastos del vendedor en tu compra?
Tribuna Legal te orienta gratis y, si encaja, te conecta con un despacho colaborador para reclamar al vendedor profesional. Plazo de prescripción: 5 años.
Glosario rápido
- Escritura matriz
- Documento original firmado por las partes y el notario que queda en el protocolo notarial. Su coste lo asume el vendedor por defecto (art. 1.455 CC).
- Primera copia autorizada
- Copia certificada de la escritura matriz que se entrega al comprador para inscribir el inmueble en el Registro de la Propiedad. Su coste corresponde al comprador.
- Arancel notarial
- Tarifa regulada de los honorarios del notario, fijada por el RD 1426/1989. No es libre: todos los notarios cobran lo mismo por el mismo trámite, salvo descuentos puntuales no superiores al 10%.
- ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)
- Tributo autonómico que paga el comprador en operaciones de segunda mano. Tipo entre 6 y 13% según CCAA. Es el coste fiscal más alto al comprar.
- AJD (Actos Jurídicos Documentados)
- Tributo autonómico que paga el comprador en compraventa de vivienda nueva (sujeta a IVA), además del propio IVA. Suele ser entre 0,5% y 1,5% del precio.
Fuentes oficiales consultadas
-
Código Civil — art. 1.455 (gastos de escritura)
BOE — texto consolidado -
RD 1426/1989 — Arancel notarial
BOE — Reglamento del arancel notarial -
TRLGDCU — protección del consumidor en cláusulas abusivas
BOE — RDL 1/2007 -
Consejo General del Notariado
notariado.org — Información ciudadano -
Colegio de Registradores
registradores.org — Tarifas y procedimiento
Última actualización: abril de 2026 — Tabla ITP por CCAA actualizada con tipos generales y reducidos vigentes; coste estimado de notaría revisado conforme al RD 1426/1989.
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento jurídico personalizado. El reparto de gastos depende del contrato concreto, la naturaleza profesional o particular del vendedor y la CCAA donde se firme. Para revisar tu caso, contacta con Tribuna Legal para una consulta gratuita.
