Actualizado marzo 2026
Cuando firmaste tu hipoteca, el banco te cobró una comisión de apertura: un porcentaje del capital prestado que pagaste de golpe el día de la escritura. Si tu hipoteca fue de 150.000 euros y la comisión era del 1%, salieron 1.500 euros de tu bolsillo antes de estrenar la casa. ¿Era legal? Depende.
La comisión de apertura de la hipoteca ha sido uno de los temas más litigados del derecho bancario español en los últimos años. El Tribunal de Justicia de la Unión Europea y el Tribunal Supremo han ido perfilando cuándo es legítima y cuándo es abusiva. La respuesta corta: no hay blanco o negro. Cada caso se analiza individualmente.
Pero hay situaciones donde las probabilidades de ganar son altas. Si tu comisión superaba el 1,5% del capital, o si el banco no te explicó qué servicios cubría, tienes argumentos sólidos. La STS 1621/2025, de noviembre de 2025, declaró nula una comisión del 2,17% de BBVA. Si pagaste algo similar, tu caso es reclamable.
Lo que debes saber
La comisión de apertura no es siempre abusiva. El TS analiza caso por caso. Las comisiones entre 0,25% y 1,50% dentro del rango del mercado no son automáticamente nulas.
Comisiones por encima del 1,5% tienen muchas papeletas. La STS 1621/2025 anuló una del 2,17%. Cuanto más alto el porcentaje, más desproporcionada y más fácil de anular.
La clave es la transparencia. Si el banco no te explicó qué servicios concretos cubría la comisión ni te permitió verificar que no se solapaba con otros gastos, la cláusula puede anularse.
Puedes reclamarla junto con los gastos hipotecarios. Es más eficiente incluirla en la misma reclamación de gastos de hipoteca.
¿Qué es exactamente la comisión de apertura?
La comisión de apertura es una cantidad que el banco cobra al consumidor en el momento de formalizar el préstamo hipotecario. Se expresa como un porcentaje del capital prestado y se paga una sola vez, al firmar la escritura.
Teóricamente, esta comisión cubre los gastos de estudio, tramitación y puesta a disposición del préstamo. En la práctica, la mayoría de bancos nunca explicaron al cliente qué servicios concretos estaban cobrando con ella. Simplemente aparecía como una partida más en la escritura.
Las comisiones de apertura en España han oscilado históricamente entre el 0,25% y el 2% del capital. La media del mercado se ha situado entre el 0,50% y el 1%. Con la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario, la comisión de apertura sigue siendo legal, pero debe estar debidamente justificada.
| Capital hipoteca | Comisión 0,50% | Comisión 1% | Comisión 1,50% | Comisión 2% |
|---|---|---|---|---|
| 100.000 € | 500 € | 1.000 € | 1.500 € | 2.000 € |
| 150.000 € | 750 € | 1.500 € | 2.250 € | 3.000 € |
| 200.000 € | 1.000 € | 2.000 € | 3.000 € | 4.000 € |
| 300.000 € | 1.500 € | 3.000 € | 4.500 € | 6.000 € |
Los importes en naranja (comisiones del 2%) caen fuera del rango que el Tribunal Supremo considera proporcionado (0,25%-1,50%). Si tu comisión se acerca o supera esos niveles, las probabilidades de éxito en una reclamación son altas.
¿Qué dice el Tribunal Supremo sobre la comisión de apertura?
La posición del TS ha evolucionado desde 2023 y hoy está consolidada: la comisión de apertura se analiza caso por caso. No es nula automáticamente, pero tampoco es inmune al control judicial.
La sentencia de referencia es la STS 816/2023, de 29 de mayo, dictada tras la STJUE C-565/21 de 16 de marzo de 2023. En ella, el Tribunal Supremo establece que la comisión de apertura:
– No forma parte del precio esencial del contrato (puede someterse a control de abusividad).
– Debe superar un doble control: transparencia y contenido (no abusividad).
– Su validez depende de las circunstancias concretas de cada préstamo.
«No es posible ofrecer una solución uniforme sobre la validez o nulidad de la comisión de apertura. Su licitud exige un examen individualizado de las circunstancias de cada caso en función de los hechos que queden probados.»
STS 816/2023, de 29 de mayo — Sala de lo Civil del Tribunal Supremo
Desde entonces, el TS ha ido perfilando los criterios. Las STS 964/2025 y 965/2025, de 17 de junio de 2025, declararon transparentes y no abusivas dos comisiones dentro del rango del mercado. Pero la STS 1621/2025, de 12 de noviembre de 2025, declaró nula por abusiva una comisión del 2,17% cobrada por BBVA en un préstamo de 1999.
¿Cuándo puedes reclamar la comisión de apertura?
Basándonos en la jurisprudencia consolidada del TS y las sentencias del TJUE (C-565/21, C-39/24 y C-699/23), tu comisión de apertura es reclamable si se cumple al menos una de estas situaciones:
Los cuatro criterios para reclamar
1. Porcentaje desproporcionado: la comisión supera el 1,5% del capital prestado. Según el TS, el rango razonable está entre 0,25% y 1,50%. Por encima, se presume desproporcionada (STS 1621/2025: 2,17% = abusiva).
2. Falta de transparencia: el banco no te explicó qué servicios concretos cubría la comisión. No basta con que aparezca el importe en la escritura: el consumidor debe poder entender las consecuencias económicas.
3. Solapamiento de gastos: la comisión de apertura cubre conceptos que ya estás pagando por otra vía (por ejemplo, gastos de estudio + una comisión de estudio separada, o gastos de gestión duplicados).
4. Sin servicio real: el banco no puede justificar que la comisión corresponde a servicios efectivamente prestados. Si no hubo estudio de viabilidad personalizado, la comisión carece de causa.
En la práctica, los criterios 2 y 3 son los más habituales. La mayoría de bancos españoles incluyeron la comisión como una cláusula predispuesta —es decir, impuesta sin negociación— y no ofrecieron explicación alguna sobre los servicios que supuestamente retribuía.
¿Cuándo NO es abusiva la comisión de apertura?
Hay que ser honestos: no todas las comisiones de apertura son anulables. Las sentencias del TS de junio de 2025 (STS 964/2025 y 965/2025) validaron dos comisiones que cumplían estos requisitos:
– El porcentaje estaba dentro del rango del mercado (0,25%-1,50%).
– El banco cumplía la normativa bancaria vigente en la fecha del contrato.
– No había solapamiento con otros gastos o comisiones cobrados en el mismo contrato.
– El consumidor podía verificar razonablemente qué servicios cubría la comisión.
Las sentencias del TJUE de abril de 2025 (C-39/24 y C-699/23) avalaron esta posición: si la naturaleza de los servicios puede deducirse razonablemente del contrato y la información facilitada, la cláusula es transparente. El caso C-699/23 se refería a una comisión del 0,35% de Caja Rural de Navarra (588,70 € en un préstamo de 168.200 €), que el tribunal consideró proporcionada.
2,17%
el porcentaje de comisión de apertura que el TS declaró abusivo en noviembre de 2025
Fuente: STS 1621/2025, de 12 de noviembre — caso BBVA
¿Cuánto puedes recuperar si tu comisión es abusiva?
Si el juez declara nula tu comisión de apertura, el banco debe devolverte el importe íntegro más los intereses legales desde la fecha en que la pagaste. Vamos a los números.
Ejemplo práctico: el caso de Ana
Ana firmó su hipoteca en 2007 con BBVA: 180.000 € a 30 años. Le cobraron una comisión de apertura del 1,75%.
Comisión pagada: 180.000 € x 1,75% = 3.150 €
Intereses legales acumulados (2007-2026): ~950 € (tipo medio legal del 3-3,5% anual)
Total a recuperar: ~4.100 €
La comisión del 1,75% supera el rango de mercado (0,25-1,50%), lo que según la doctrina del TS (STS 1621/2025) la hace desproporcionada. Si además Ana no recibió información clara sobre qué servicios cubría, la reclamación es muy sólida.
Además, si incluyes la comisión de apertura junto con otros gastos hipotecarios (notaría, registro, gestoría, tasación), la reclamación conjunta puede superar los 5.000-7.000 € fácilmente. Si tu hipoteca también tiene cláusula IRPH, la reclamación combinada puede multiplicarse.
¿Qué sentencias recientes marcan el camino?
La jurisprudencia sobre la comisión de apertura ha evolucionado mucho en poco tiempo. Estas son las sentencias clave en orden cronológico:
| Sentencia | Fecha | Resultado |
|---|---|---|
| STJUE C-565/21 | 16 marzo 2023 | La comisión puede someterse a control de abusividad (no es «precio esencial») |
| STS 816/2023 | 29 mayo 2023 | Análisis caso por caso; no hay solución uniforme |
| STJUE C-39/24 y C-699/23 | 30 abril 2025 | Avala la posición del TS: transparencia si el consumidor puede verificar los servicios |
| STS 964/2025 y 965/2025 | 17 junio 2025 | Declara transparentes y no abusivas dos comisiones dentro del rango de mercado |
| STS 1621/2025 | 12 noviembre 2025 | Declara NULA la comisión del 2,17% de BBVA por abusiva y desproporcionada |
«La comisión de apertura, fijada en un 2,17% del capital prestado, no respeta el equilibrio entre los derechos y las obligaciones de las partes que derivan del contrato, siendo desproporcionada en relación con el importe del préstamo.»
STS 1621/2025, de 12 de noviembre — Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (caso BBVA)
¿Cómo reclamar la comisión de apertura paso a paso?
El proceso es el mismo que para cualquier reclamación de cláusulas abusivas bancarias. Lo más eficiente es incluir la comisión de apertura en una reclamación conjunta de gastos hipotecarios.
Localiza la comisión en tus escrituras
Busca en las escrituras de tu hipoteca la cláusula que indica la comisión de apertura: porcentaje y cantidad. Si no tienes las escrituras, solicita copia al notario que las autorizó o pide una nota simple al Registro de la Propiedad (9,02 €). También puedes pedir al banco un certificado de comisiones cobradas.
Analiza si cumple los criterios de abusividad
Comprueba: ¿supera el 1,5%? ¿Te explicaron qué servicios cubría? ¿Hay solapamiento con otros gastos? ¿Puedes verificar que corresponde a un servicio real? Si la respuesta a la primera es sí, o a las tres últimas es no, tienes argumentos sólidos.
Presenta reclamación extrajudicial al banco
Envía un escrito al SAC del banco por burofax con acuse de recibo. Solicita la nulidad de la comisión de apertura por abusiva y la devolución del importe con intereses legales. Si también reclamas otros gastos hipotecarios, inclúyelo todo en el mismo escrito. El banco tiene 2 meses para responder.
Demanda judicial si el banco no acepta
Si no hay acuerdo, tu abogado presenta demanda de juicio ordinario en el Juzgado de Primera Instancia de tu domicilio. Necesitas abogado y procurador. Plazo medio: 10 a 16 meses. La demanda debe incluir los argumentos de falta de transparencia y/o desproporción, con referencia a la jurisprudencia del TS y TJUE.
Consejo práctico
No reclames solo la comisión de apertura si también puedes reclamar otros gastos hipotecarios (notaría, registro, gestoría, tasación). Es más eficiente y más económico tramitar todo junto. La comisión de apertura suma una cantidad significativa a la reclamación total, que puede pasar de 2.000 a 5.000-7.000 € al incluirla.
¿Tiene plazo la reclamación de la comisión de apertura?
La acción de nulidad de una cláusula abusiva no prescribe. Esto lo ha confirmado el TJUE en múltiples sentencias: el consumidor puede ejercitar la acción de nulidad en cualquier momento, sin límite temporal.
Lo que sí puede tener plazo es la acción de restitución (que te devuelvan el dinero). En España, el debate sobre si esta acción prescribe a los 5 años (art. 1.964 del Código Civil) o es también imprescriptible sigue abierto. La posición mayoritaria de las Audiencias Provinciales y del propio TS es que, tratándose de cláusulas abusivas, la restitución tampoco prescribe.
En la práctica: aunque tu hipoteca sea de 2003 o 2005, puedes reclamar. Pero no conviene demorarse, porque la situación legal puede cambiar.
Preguntas frecuentes sobre la comisión de apertura
¿Qué es la comisión de apertura de una hipoteca?
Es una cantidad que el banco cobra al formalizar el préstamo hipotecario, como porcentaje del capital prestado (habitualmente entre 0,25% y 1,50%). Se paga una sola vez, al firmar la escritura. Teóricamente cubre los gastos de estudio, tramitación y puesta a disposición del préstamo.
¿Cuándo es abusiva la comisión de apertura?
Según la jurisprudencia del TS, la comisión puede ser abusiva si supera el 1,5% del capital, si no te informaron de qué servicios cubría, si se solapa con otros gastos cobrados, o si el banco no puede justificar servicios realmente prestados. La STS 1621/2025 declaró nula una comisión del 2,17%.
¿Cuánto dinero puedo recuperar por la comisión de apertura?
El importe depende del porcentaje y el capital. En una hipoteca de 150.000 € con comisión del 1%, recuperarías 1.500 € más intereses legales. Con comisiones del 1,5-2%, la devolución puede alcanzar 2.000-4.000 €. Si la combinas con otros gastos hipotecarios, la reclamación total sube a 5.000-7.000 €.
¿Puedo reclamar la comisión de apertura aunque mi hipoteca esté pagada?
Sí. La acción de nulidad de cláusulas abusivas no prescribe según la doctrina del TJUE. Puedes reclamar aunque hayas terminado de pagar. El banco deberá devolverte el importe más intereses legales desde la fecha en que pagaste la comisión.
¿Puedo reclamar la comisión de apertura junto con los gastos de hipoteca?
Sí, y es lo más recomendable. La comisión de apertura se puede incluir en la misma reclamación de gastos hipotecarios (notaría, registro, gestoría, tasación). Ahorras costes al tramitar todo en un solo procedimiento.
¿Siempre es abusiva la comisión de apertura?
No. El TS ha declarado que comisiones entre 0,25% y 1,50% no son automáticamente abusivas si el banco informó correctamente y no hay solapamiento con otros gastos. Las STS 964/2025 y 965/2025 validaron dos comisiones dentro de ese rango. Cada caso requiere análisis individualizado.
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Equipo jurídico de Tribuna Legal · Artículo revisado por profesionales del derecho. Última actualización: marzo 2026.
