Actualizado marzo 2026
Firmaste tu hipoteca, el banco te dijo que todos los gastos iban a tu cuenta y pagaste sin rechistar. Notaría, registro, gestoría, tasación. Todo lo asumiste tú. Ahora resulta que el Tribunal Supremo lleva desde 2019 diciendo que el banco debía pagar al menos la mitad de los gastos de notaría. Y que puedes reclamar gastos de notaría de la hipoteca y recuperar ese dinero.
Si tu hipoteca se firmó antes del 16 de junio de 2019, lo más probable es que pagaras el 100% de la factura del notario. Eso incluye el otorgamiento de la escritura de préstamo hipotecario, las copias autorizadas y los actos complementarios. Solo una parte de esa factura era tuya. La otra mitad le correspondía al banco.
En esta guía te explicamos qué conceptos de la factura del notario puedes reclamar, cómo calcular la cantidad exacta y qué pasos seguir para recuperar tu dinero. Si quieres una visión global de todos los gastos hipotecarios que puedes recuperar, consulta nuestra guía general. Aquí nos centramos en la partida del notario, que es la que más dudas genera entre los afectados dentro de la categoría de derecho bancario.
Lo que debes saber
Reparto 50/50: Desde la STS 44/2019, de 23 de enero, los gastos de notaría por constitución de la hipoteca se reparten a partes iguales entre banco y cliente.
Cantidad recuperable: En una hipoteca de 150.000-200.000 €, puedes recuperar entre 300 y 500 € solo por notaría. Sumado a registro y gestoría, la devolución total alcanza 1.000-3.000 €.
Plazo abierto: La STS 857/2024 y la STJUE de enero de 2024 impiden que el banco alegue prescripción si la cláusula no ha sido declarada nula en sentencia firme.
Cambio de régimen: Si firmaste tu hipoteca después del 16 de junio de 2019 (Ley 5/2019), el banco ya pagó el notario de la escritura de préstamo. Solo pagaste la copia para ti.
¿Qué gastos de notaría puedes reclamar en tu hipoteca?
Cuando firmas una hipoteca ante notario, se generan dos escrituras distintas: la de compraventa de la vivienda y la de préstamo hipotecario. Cada una tiene su propia factura. Los gastos que puedes reclamar son exclusivamente los de la escritura de préstamo hipotecario, no los de compraventa.
El Tribunal Supremo estableció en su sentencia de Pleno STS 44/2019, de 23 de enero, que la escritura de préstamo hipotecario interesa a ambas partes: al banco porque necesita la garantía hipotecaria, y a ti porque necesitas el dinero. Por eso los gastos se reparten al 50%.
Ahora bien, no todos los conceptos de la factura del notario se reparten igual. Hay que distinguir tres partidas:
| Concepto de la factura | ¿Quién paga? | ¿Puedes reclamar? |
|---|---|---|
| Otorgamiento de la escritura de préstamo (constitución) | 50% banco / 50% cliente | Sí, el 50% |
| Copias autorizadas para el banco | 100% banco | Sí, el 100% |
| Copias autorizadas para ti | 100% cliente | No |
| Actos complementarios (acta de transparencia, etc.) | Depende del acto concreto | Depende |
La partida principal es el otorgamiento de la escritura de constitución. Es la más cara y la que se reparte 50/50. Las copias para el banco (que él necesita para inscribir la hipoteca en el Registro) son 100% suyas. Y las copias para ti, las pagas tú.
¿Quién paga los gastos de notaría según el Tribunal Supremo?
El Tribunal Supremo zanjó esta cuestión el 23 de enero de 2019, en una serie de sentencias dictadas por el Pleno de la Sala de lo Civil. La más citada es la STS 44/2019, de 23 de enero, que estableció la doctrina que siguen todos los juzgados desde entonces.
El razonamiento del Tribunal es claro: la escritura de préstamo hipotecario se otorga en interés de ambas partes. El banco necesita el documento público para inscribir la hipoteca en el Registro de la Propiedad. Tú necesitas el préstamo para comprar la vivienda. Por eso, el coste se divide a partes iguales.
«La intervención notarial interesa a ambas partes, por lo que los costes de la escritura de préstamo hipotecario deben distribuirse por mitad entre prestamista y prestatario.»
STS 44/2019, de 23 de enero — Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo
Esta doctrina fue ratificada por la STS 35/2021, de 27 de enero, que confirmó los criterios de distribución y consolidó la jurisprudencia. Desde entonces, miles de hipotecados han reclamado con éxito la devolución del 50% de los gastos de notaría.
El Banco de España registró más de 45.000 reclamaciones por gastos hipotecarios solo en agosto de 2024. Y el CGPJ ha mantenido en funcionamiento los 10 juzgados especializados en cláusulas abusivas que se crearon para dar salida a la avalancha de demandas, con su actividad extendida en 2025.
¿Qué incluye la factura del notario y cómo se desglosa?
La factura del notario por la escritura de préstamo hipotecario tiene varias partidas. Entender cada una es clave para calcular con precisión cuánto puedes reclamar. Vamos a desglosarla.
Desglose típico de la factura del notario
1. Otorgamiento de la escritura (constitución): Es el concepto principal. Cubre la redacción y autorización de la escritura de préstamo hipotecario. Los honorarios del notario se calculan según un arancel fijado por el Real Decreto 1426/1989. Para una hipoteca de 180.000 €, esta partida suele oscilar entre 450 y 750 €.
2. Copias autorizadas: Son las reproducciones oficiales de la escritura. Se emiten copias para ti (el prestatario) y para el banco (el prestamista). Cada copia autorizada cuesta entre 30 y 80 €, dependiendo de la extensión del documento.
3. Actos complementarios: Incluyen diligencias adicionales como comprobaciones registrales, comunicaciones al Registro o, tras la Ley 5/2019, el acta de transparencia precontractual. Estos conceptos suelen sumar entre 50 y 150 €.
En total, la factura del notario por una hipoteca de importe medio (150.000-200.000 €) suele situarse entre 600 y 1.000 €. De esa cantidad, el concepto reclamable (el 50% del otorgamiento + las copias del banco) suele representar entre 300 y 500 €.
¿Qué significa esto para ti? Que si pagaste el 100% de la factura del notario y tu hipoteca se firmó antes de junio de 2019, tienes derecho a recuperar la mitad del otorgamiento más las copias que solicitó el banco.
¿Cuánto dinero puedes recuperar por los gastos de notaría?
Vamos a los números. Veamos un caso real con cantidades concretas para que sepas exactamente cuánto puedes reclamar.
Ejemplo práctico
Carlos firmó su hipoteca en 2012 por un importe de 180.000 € con el Banco Santander. La escritura se otorgó ante notario en Madrid. Pagó el 100% de todos los gastos. La factura del notario incluía:
Otorgamiento de la escritura: 680 €
Copia autorizada para el banco: 55 €
Copia autorizada para Carlos: 55 €
Actos complementarios: 85 €
Total factura notario: 875 €
Carlos puede reclamar:
– 50% del otorgamiento: 680 / 2 = 340 €
– 100% de la copia del banco: 55 €
Total reclamable por notaría: 395 € (más intereses legales desde la fecha de pago)
Esos 395 € son solo la partida del notario. Si Carlos reclama también el registro de la propiedad, la gestoría y la tasación, la devolución total puede situarse entre 1.000 y 3.000 €, según los importes de cada concepto. Para saber qué más puedes reclamar, consulta la guía general para reclamar gastos hipotecarios.
300-500 €
importe medio recuperable solo por gastos de notaría en hipotecas de 150.000-200.000 €
Fuente: cálculo basado en aranceles notariales (RD 1426/1989) y doctrina del TS
¿Cómo reclamar los gastos de notaría paso a paso?
El procedimiento para reclamar los gastos de notaría es el mismo que para el resto de gastos hipotecarios. Tiene dos fases: extrajudicial (ante el banco) y judicial (ante el juzgado). La primera es obligatoria antes de ir al juzgado.
Reúne la documentación necesaria
Necesitas tres documentos: la escritura de constitución de la hipoteca, la factura del notario y los justificantes de pago (transferencia, cargo en cuenta o recibí). Si no tienes la factura, en el siguiente apartado te explicamos dónde conseguirla.
Calcula el importe a reclamar
Revisa la factura del notario y localiza el concepto de otorgamiento de la escritura de préstamo hipotecario. Calcula el 50% de ese importe. Suma el 100% de las copias emitidas para el banco. Ese es tu total reclamable por notaría.
Presenta reclamación extrajudicial al banco
Envía un escrito al Servicio de Atención al Cliente (SAC) de tu banco. En el escrito, identifica tu hipoteca (número de préstamo y fecha de firma), indica que la cláusula de gastos es nula por abusiva (art. 83 del TRLGDCU), cita la STS 44/2019 de 23 de enero y reclama la devolución del 50% de los gastos de notaría más intereses legales. El banco tiene 2 meses para contestar.
Reclama ante el Banco de España (opcional)
Si el banco rechaza tu reclamación o no contesta en 2 meses, puedes acudir al Departamento de Conducta del Banco de España. No es obligatorio para ir al juzgado, pero su informe favorable refuerza tu posición. La resolución tarda entre 4 y 6 meses.
Acude a la vía judicial si es necesario
Si el banco no te devuelve el dinero, presenta demanda de juicio ordinario ante el juzgado de primera instancia de tu domicilio. Necesitarás abogado y procurador si la cuantía supera 2.000 € (lo habitual si reclamas notaría + registro + gestoría). El procedimiento dura entre 12 y 18 meses. En los juzgados especializados en cláusulas abusivas, el plazo puede reducirse a 8-12 meses. Si ganas, el banco pagará las costas.
Consejo práctico
Lo más rentable es reclamar todos los gastos hipotecarios juntos (notaría, registro, gestoría, tasación) en una única demanda. Si además tu hipoteca tiene una comisión de apertura reclamable, inclúyela en la misma acción. Así ahorras costes de abogado y procurador, y la cuantía total justifica el esfuerzo.
¿Qué plazo tienes para reclamar los gastos de notaría?
Esta es la pregunta que más preocupa a los hipotecados que firmaron hace 10, 15 o 20 años. La respuesta, gracias a la jurisprudencia más reciente, es favorable para el consumidor.
El art. 1.964 del Código Civil establece un plazo general de prescripción de 5 años para las acciones personales. Muchos bancos se agarran a esta norma para alegar que tu derecho ha prescrito si firmaste la hipoteca hace más de 5 años.
El problema es que esa interpretación choca con el derecho europeo. La STJUE de 25 de enero de 2024 (asuntos acumulados C-810/21 a C-813/21) dejó claro que el plazo de prescripción no puede empezar a correr antes de que el consumidor conozca —o pueda razonablemente conocer— que la cláusula es abusiva y que tiene derecho a reclamar.
«El principio de efectividad se opone a que el plazo de prescripción empiece a correr en una fecha en la que el consumidor no podía conocer el carácter abusivo de la cláusula contractual.»
STJUE de 25 de enero de 2024 — Asuntos C-810/21 a C-813/21
Además, la STS 857/2024, de 14 de junio, determinó que el plazo de prescripción para reclamar la devolución de los gastos empieza a contar desde que la sentencia que declara la nulidad de la cláusula adquiere firmeza, no desde que se firmó la hipoteca ni desde que se pagaron los gastos.
En la práctica, esto significa que si todavía no has reclamado, tu derecho sigue vivo. La acción de nulidad de la cláusula abusiva de gastos es imprescriptible (no caduca nunca). Y los 5 años para reclamar la devolución no empiezan hasta que tengas sentencia firme declarando la nulidad.
¿Qué pasa si no tienes la factura del notario?
Es una de las dudas más frecuentes. Firmaste la hipoteca hace 15 años y no guardaste la factura del notario. No te preocupes: hay varias formas de conseguirla.
Dónde obtener la factura del notario
Opción 1 — La notaría original: Acude a la notaría donde se firmó la escritura y solicita una copia de la factura. Los notarios están obligados a conservar sus protocolos y los documentos asociados. Es la vía más rápida.
Opción 2 — Archivo General de Protocolos: Si el notario se ha jubilado, fallecido o la notaría ya no existe, los protocolos se transfieren al Archivo General de Protocolos de la provincia, gestionado por el Colegio Notarial correspondiente. Puedes solicitar la documentación allí.
Opción 3 — Tu banco: Solicita al banco un extracto de los cargos asociados a la formalización de tu hipoteca. Aparecerá el desglose de lo que pagaste por notaría, registro, gestoría y tasación.
Opción 4 — La gestoría: Si la gestoría que tramitó tu hipoteca sigue activa, puede facilitarte copias de las facturas que gestionó en su día.
Si ninguna de estas vías funciona, tu abogado puede solicitar la documentación mediante un requerimiento notarial al banco o incluso pedir al juzgado que requiera al banco la aportación del desglose de gastos como prueba dentro del procedimiento judicial.
¿Qué cambió con la Ley 5/2019 para los gastos de notaría?
La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LRCCI), entró en vigor el 16 de junio de 2019 y cambió por completo el reparto de gastos hipotecarios. Desde esa fecha, el banco asume por ley el coste del notario por la escritura de préstamo.
En concreto, el art. 14.1.e) de la Ley 5/2019 establece que los gastos de notaría los paga el prestamista (el banco), excepto la copia para el prestatario (tú), que va a tu cargo.
| Concepto | Antes del 16/06/2019 | Desde el 16/06/2019 |
|---|---|---|
| Notaría (otorgamiento) | 50% banco / 50% cliente (según TS) | 100% banco |
| Copias para el banco | 100% banco | 100% banco |
| Copia para el cliente | 100% cliente | 100% cliente |
| Registro de la propiedad | 100% banco (según TS) | 100% banco |
| Gestoría | 50% banco / 50% cliente (según TS) | 100% banco |
| Tasación | 100% cliente | 100% cliente |
| IAJD (impuesto) | 100% banco (desde RDL 17/2018) | 100% banco |
¿Qué significa esto para ti? Si firmaste tu hipoteca antes del 16 de junio de 2019, puedes reclamar el 50% de los gastos de notaría (más otros conceptos). Si la firmaste después, el banco ya pagó esos gastos por ley y no hay nada que reclamar por notaría.
Fecha clave
La Ley 5/2019 se publicó en el BOE el 16 de marzo de 2019 pero entró en vigor 3 meses después, el 16 de junio de 2019. Las hipotecas firmadas entre ambas fechas se rigen por la normativa anterior, así que también son reclamables. Si tu hipoteca tiene el índice IRPH como referencia, comprueba también esa reclamación.
¿Qué probabilidades tienes de ganar la reclamación?
Las posibilidades son muy altas. La doctrina del Tribunal Supremo sobre el reparto de gastos de notaría está consolidada desde enero de 2019. No hay debate jurídico: la cláusula que impone todos los gastos al consumidor es nula por abusiva.
Según los datos del CGPJ, los juzgados especializados en cláusulas abusivas resuelven más del 90% de los casos a favor del consumidor en materia de gastos hipotecarios. El único punto de discusión suele ser la cuantía exacta (sobre todo si falta documentación) y la inclusión o exclusión de determinados conceptos.
Muchos bancos, conscientes de que van a perder, ofrecen acuerdos extrajudiciales para evitar las costas del juicio. El problema es que esas ofertas suelen ser inferiores a lo que te corresponde. Antes de aceptar cualquier propuesta del banco, calcula bien tu importe y valóralo con un abogado.
+90%
de las demandas por gastos hipotecarios se resuelven a favor del consumidor
Fuente: CGPJ, juzgados especializados en cláusulas abusivas, 2024-2025
Preguntas frecuentes sobre reclamar gastos de notaría en la hipoteca
¿Cuánto dinero puedo recuperar por los gastos de notaría de mi hipoteca?
Puedes recuperar el 50% de la factura del notario por la escritura de constitución de la hipoteca. En una hipoteca media de 150.000-200.000 €, la factura del notario ronda los 600-1.000 €, así que podrías recuperar entre 300 y 500 €. Si lo combinas con registro, gestoría y tasación, la devolución total puede llegar a 1.000-3.000 €.
¿Cuánto tarda el banco en devolver los gastos de notaría?
Si reclamas por vía extrajudicial, el banco tiene 2 meses para contestar. Si acepta, suele pagar en 2-4 semanas tras la aceptación. Si rechaza la reclamación o no contesta, puedes acudir al Banco de España (que tarda 4-6 meses en resolver) o directamente al juzgado. La vía judicial tarda entre 12 y 18 meses, aunque en los juzgados especializados en cláusulas abusivas el plazo puede reducirse a 8-12 meses.
¿Puedo reclamar si ya pagué la hipoteca o la vendí?
Sí. El derecho a reclamar los gastos de notaría no depende de que la hipoteca siga vigente. Puedes reclamar aunque hayas cancelado la hipoteca, vendido la vivienda o cambiado de banco. Lo que importa es el plazo de prescripción, que según la STS 857/2024 empieza a contar desde que una sentencia firme declara la nulidad de la cláusula, no desde que firmaste la escritura.
¿Necesito abogado para reclamar los gastos de notaría?
Para la reclamación extrajudicial no necesitas abogado: puedes enviar tú mismo un escrito al servicio de atención al cliente del banco. Para la vía judicial sí necesitas abogado y procurador si la cantidad supera los 2.000 €. Muchos despachos trabajan a éxito (cobran solo si ganas, entre el 25% y el 35% de lo recuperado), así que no tienes que adelantar dinero.
¿Ha prescrito mi derecho a reclamar los gastos de notaría?
Probablemente no. Aunque el art. 1.964 del Código Civil establece un plazo de 5 años, la STS 857/2024 de 14 de junio y la STJUE de 25 de enero de 2024 (C-810/21 a C-813/21) determinaron que el plazo no empieza hasta que el consumidor conoce sus derechos o hasta que una sentencia firme declara la nulidad de la cláusula. En la práctica, la gran mayoría de hipotecas firmadas antes de junio de 2019 están dentro de plazo.
¿Qué pasa si no tengo la factura del notario?
Puedes solicitar una copia de la factura directamente a la notaría donde se firmó la escritura. Si la notaría ya no existe o el notario se ha jubilado, los documentos se transfieren al Archivo General de Protocolos de la provincia, gestionado por el Colegio Notarial correspondiente. También puedes pedir al banco un desglose de los gastos que cargó a tu cuenta en el momento de la firma.
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Equipo jurídico de Tribuna Legal · Artículo revisado por profesionales del derecho. Última actualización: marzo 2026.
